viernes, 29 de noviembre de 2013

Aporte Conceptual Hacia la Instrumentación de una POLITICA DE SUELO desde la MILITANCIA Nacional y Popular de la Agrupación 26 de Julio,al Conflicto sucitado por la implementación del PROCREAR en Bahía Blanca




Bahía Blanca, 29 de Noviembre de 2013

En el Marco de la Problemática planteada por la última operatoria del ProCreAr y la disponibilidad de Terrenos para los beneficiarios, acordes al Valor sugerido y financiado por el Programa es importante establecer que:

·      El efecto que tuvo el solo anuncio de está operatoria, sin mediar ningún tipo de regulación del Estado en forma de Políticas de Suelo, principalmente del Estado Municipal, quien detenta el control y ordenamiento del suelo urbano, dispara a la suba el mercado por expectativa, poniendo en riesgo la operatoria como se ha comprobado ante el reclamo de los miles de vecinos que solicitan alguna solución al Municipio para la obtención de suelo accesible con el monto planteado.
·     En la Argentina en general y en el Municipio de Bahía Blanca en particular , no existen Políticas de Suelo articuladas y en vigencia, que operen el territorio a fin de compensar con fuertes regulaciones estatales la lógica del mercado de suelo, que hace décadas, está en manos de especuladores inmobiliarios y propietarios patrimonialistas, generando la grave consecuencia de la segregación de la Ciudad , expulsando a la periferia sin servicios a los sectores más vulnerables de la sociedad y a la imposibilidad de la clase media de acceder al Derecho a la vivienda propia, siendo además este comportamiento el responsable del despilfarro de recursos públicos en gastos de infraestructura y equipamientos urbanos y servicios de limpieza y transporte al potenciar la extensión del tejido urbano corriendo las fronteras entre la ciudad y el campo y vaciando de renovación  e inversión privada no solo al área central de la Ciudad, sino a las centralidades históricas barriales, desarticulando pertenencia identitaria y degradando la capacidad instalada.
·      Esta condición de adolescencia jurídica en el manejo del suelo tiene su raíz en el abandono del concepto de “función social de la propiedad” incorporado en el plexo de la reforma de la Constitución Nacional de 1949, en los artículos 38, 39 y 40, (luego derogada en el 56), y es el sustento constitucional de la Política de Suelo y que forma parte de todos y cada uno de los países desarrollados del Mundo. Al decir del Presidente para Latinoamérica del prestigioso Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, Dr. Martim Smolka, la falta de intervención del Estado en el acceso equitativo al uso del suelo es una de las condiciones de mayor responsabilidad en la consolidación de la pobreza estructural del Continente.

Sin embargo, existen en vigencia, varios recursos jurídicos, quizás sueltos y sin articulación desde la Ley 8912 que regula el Ordenamiento y Uso del Suelo en la Prov. De Buenos Aires desde 1977, y quizás aún sin reglamentar pero en vigencia, como lo es la Ley de Hábitat de promulgación reciente en la Prov. De Buenos Aires, como también el enunciado de instrumentos posibles para incidir en el suelo, aprobados en la Ordenanza del Programa Hábitat local, que juntos le permitirían HOY al Municipio y en carácter de Urgente, diseñar estrategias en el marco de una Política de Suelo, subsanando en el corto plazo la ausencia por omisión política o por desconocimiento técnico que lamentablemente llevó a la crisis actual que desnuda la Operatoria ProCreAr.

En función de aportar al consenso de Instrumentos urgentes que posibiliten la viabilización de la Operatoria ProCreAr , se puede facilitar el acceso al suelo Integrando en una Ordenanza el siguiente desarrollo de acciones sobre el Suelo que definimos como Programa A.SU.JU (acceso al suelo justo):

1-    CREACION DEL BANCO DE TIERRAS PRIVADO DE GESTION PUBLICA
1.1 - DECLARACION DE “ZONA DE NECESARIA CONSTRUCCION” [1]Prevista en la Ley 8912 Art.84, inciso 2 y los artículos 87 y 82 de la misma Ley. Dado que lamentablemente no existe en vigencia ningún Plan de Desarrollo ni de Ordenamiento actualizado que ponga en alerta sobre los procesos nefastos mencionados en la fundamentación sobre segregación urbana, se sugieren elegir los Barrios : Noroeste, Villa Rosas y Las Tres Villas, afectando un área promedio de manzanas acorde a la obtención de un piso de 4000 lotes.
1.2- Establecimiento de 3 categorías de inmuebles que  integran el Programa :
·      Lote Baldío
·      Lote con Construcción unifamiliar al frente y remanente de suelo mayor al 40% de superficie en el CENTRO LIBRE DE MANZANA.
·      Vivienda Vacía, sin medidores de luz o gas o con medidores de servicios sin funcionamiento el último año en curso.
1.3- DECLARACION DE “ZONA DE PROMOCION DEL HABITAT SOCIAL.[2] Elaboración de un PLAN PARCIAL para cada Zona Propuesta (Noroeste, Villa Rosas y Las Tres Villas) con afectación al Recupero en Plusvalor Urbano por cambio de Norma sobre el Suelo, permitiendo captar al Estado el 30% del Suelo habilitado .[3]
1.4- Creación de la Categorización de los Participantes del programa y de los No Adherentes, Beneficios y Condiciones.
1.5- Puesta en vigor del Art. 86 de La Ley 8912/77 del uso del Suelo, con las condicionantes de incremento geométrico aprobado en la Ley de Acceso Justo al Hábitat

2-    DECLARACION DE AREA EXCLUYENTE PROCREAR
     
      2.1. Se Declara Zona no Permitida al Uso de Vivienda Unifamiliar –Bi y Multifamiliar Financiada con Fondos del PROCREAR, a todo el ejido de la Ciudad de Bahía Blanca , salvo las áreas afectadas por los Planes Parciales especificados en el inciso 1.3 ut supra.
       
3-    CREACION DE LAS JUNTAS DE COMPENSACION DE SUELO[4]  y REAJUSTE DE TIERRAS[5] en las áreas de los Planes Parciales Noroeste, Villa Rosas y Las Tres Villas
3.1 Creación del Registro de Propietarios de lotes Baldíos en manzanas de consolidación por debajo del 40% de ocupación. Definidas bajo los art. 90.91 y 92 de La Ley de Hábitat Popular de la Prov. de Buenos Aires.
3.2  Creación de la Figura de Consorcio de Propietarios del Suelo con Intervención del Estado , quien financiará el REPARCELAMIENTO en lotes de menor superficie y amanzanamiento, provisión de Infraestructura , y Titulación de Dominio, permitiendo captar al Estado el 30% del Suelo habilitado.
3.3 Asimilación de la Operatoria ProCreAr a las condiciones de subdivisión del Suelo permitidas en el Plan Federal de Viviendas, Ministerio de Infraestructura de la Nación, evitando la necesidad de aplicar el Régimen de Propiedad Horizontal.


4- AFECTACION AL REGIMEN DE PROPEDAD HORIZONTAL  PROCREAR

4.1 Se define como AREA DE APLICACIÓN EXCLUYENTE,  las áreas de los Planes Parciales Noroeste, Villa Rosas y Las Tres Villas, definidos en el inciso 1.3 ut supra.
4.2 Creación del Registro de propietarios de Inmuebles con Titulación  que puedan ser afectados a hipoteca para subdivisión  en Propiedad Horizontal bajo la Ley 13.512 / Decreto N`2489/63 Art.6to, que permite la rápida Inscripción en el Registro de la Propiedad acelerando el proceso de titulación y escrituración definitiva para la hipoteca requerida.
4.3. Gestionar ante PROCREAR la posibilidad de afectar al Plan Sub-parcelas generadas por medio de Mensura y Subdivisión para someter al Régimen de Propiedad Horizontal por régimen especial al que existía con la existencia de la Disposición Nº195/64 DG que permitía originar parcelas con acceso por pasillo o Art.2.2.8 inciso e del Código de Planeamiento Urbano, para acceder al suelo remanente en Los Centros libres de manzana.
4.4  Generación de sub-parcelas generadas por medio de mensura de Subdivisión para someter al Régimen de Propiedad Horizontal Ley 13.512 , con Plano de Proyecto Aprobado sin Permiso de Construcción a los beneficiarios sorteados y aceptados en el Programa. La aprobación emitida por el Municipio será congruente con los proyectos tipológicos ofrecidos desde el ProCreAr por la operatoria terreno + vivienda.
4.5 Extensión del Permiso de la modificación de los proyectos Procrear para aquellos casos especiales que necesiten adaptarlos bajo las condiciones del Régimen de Propiedad Horizontal los usos residenciales a los efectos de la Aprobación de los proyectos que habiliten Vivienda Multifamiliar .

5- CREACION DEL CONSEJO DEMONITOREO Y CONTROL DE VECINOS DE LOS BARRIOS AFECTADOS AL PROGRAMA[6]
5.1 Conformación en el HCD del Consejo inter-vecinal PROCREAR, con la participación de los beneficiarios del Programa, las Sociedades de Fomento de los Barrios afectados, Las instancias Municipales que defina el Ejecutivo y los representantes del HCD que defina el Cuerpo., en cumplimiento del Art. 35 de la Ley de Promoción del Hábitat de la Prov. de Buenos Aires
5.2. El consejo tendrá por facultad la supervisión de las instancias del ejecutivo que cumplimenten la norma. Las instancias de consenso requeridas con los actores locales y la representación de los integrantes ante terceros entes de gestión estatal.
 
Arq. Rosana Vecchi
Dra. Ana Tablar
Marcos Helbert


[1] Municipio de Coronel Rosales, PROGRAMA MUNICIPAL  DE PROMOCION: PARA LA CONSTRUCCION DE VIVIENDAS Y USO EFICIENTE DEL SUELO URBANO (“PRO.MU.VI”) 2004Que la tierra urbana, bajo un profundo respeto por la propiedad privada,  tiene una función social importante que cumplir, en cuanto a un uso racional de la misma. No concebimos tierra improductiva, ociosa y viviendas derruidas sin habitar, en sectores donde la comunidad en su conjunto,  ha través de su estado municipal, ha hecho el esfuerzo de dotarla de la totalidad de la infraestructura social y de servicios (jardines de infantes, escuelas primarias secundarias, terciarias,  etc. y luz, gas, agua, cloacas, pavimento y desagües pluviales etc.).

[2] Ley de Promoción del Hábitat Popular  Sección 4 – Zonas de Promoción del Hábitat Social  Artículo 23. Objeto
Los planes y normas urbanísticas municipales deberán establecer en forma explícita zonas especiales y reservas de tierras en predios vacantes u ocupados, con la finalidad de asegurar las condiciones legales para la puesta en marcha de procesos de regularización urbana y dominial, resguardar la permanencia de la población residente y/o promover la construcción de viviendas y urbanizaciones sociales planificadas.
Artículo 24. Parámetros aplicables
1. En los predios calificados como Zonas de Promoción del Hábitat Social, los municipios podrán determinar parámetros urbanísticos, normas administrativas, incentivos fiscales y mecanismos de financiamiento específicos a los efectos de facilitar el cumplimiento de las finalidades establecidas en el Artículo anterior.
2. La identificación de terrenos en los planes y normas deberá realizarse en función del déficit urbano habitacional y las proyecciones de crecimiento urbano y poblacional.
[3] Ref. Artículos 29,30,31 y 32 de la Ley de Promoción del Hábitat Popular.

[5] Ley de Promoción del Hábitat Popular
Artículo 90
Se entiende por reajuste de tierras al sistema mediante el cual los propietarios de predios en un área o zona debidamente determinada, transfieren su respectivo derecho de propiedad a una   modalidad jurídicamente posible, utilice y ocupe temporalmente sus inmuebles, con el fin exclusivo de que desarrolle y lleve a cabo un plan específico de construcción, ampliación, reposición y mejoramiento de edificios y/o de infraestructura urbana básica, con la obligación, una vez concluidas las obras, de redefinir las unidades prediales y realizar las operaciones de transferencia de dominio de carácter compensatorio que sean indispensables para ese mismo efecto.
Artículo 91
Los proyectos que requieran la utilización del mecanismo de reajuste de tierras podrán ser desarrollados por grupos de propietarios asociados voluntariamente, o de manera obligatoria a través de un plan particularizado, directamente por entidades públicas o mediante formas mixtas de asociación entre el sector público y el sector privado
.Artículo 92
En cualquiera de los casos, el reajuste de tierras se encuadrará en un plan particularizado que determinará la metodología de valuación de las tierras e inmuebles aportados, la cual deberán tener en cuenta la normativa urbanística vigente antes de la delimitación del proyecto, así como los criterios de valoración de los predios resultantes, los cuales se basarán en los usos y densidades previstos en el plan particularizado.
[6] Artículo 35. Instrumentos
Para garantizar una gestión democrática de la ciudad, se deberán utilizar, entre otros, los siguientes instrumentos:
a. órganos ó instancias multiactorales formalizadas;
b. debates, audiencias y consultas públicas;
c. iniciativas populares para proyectos de normativas vinculadas a planes, programas y
proyectos de hábitat y desarrollo urbano.

sábado, 23 de noviembre de 2013

El ProCreAr y la Ley de Habitat, sinergias posibles Nación /Provincia y el rol faltante: el MUNICIPIO


El ProCreAr, es un Programa lanzado por la presidencia de la Nación que propone la entrega de 400 mil créditos hipotecarios para la construcción, ampliación, terminación y refacción de viviendas, como así también para adquirir aquellas que son construidas por el Programa a través de desarrollos urbanísticos. Tiene como meta:
  • Atender las necesidades habitacionales de los ciudadanos de todo el territorio nacional, contemplando las diferentes condiciones socioeconómicas y la multiplicidad de situaciones familiares con líneas de crédito para la construcción de viviendas particulares y desarrollos urbanísticos de alta calidad.
  • Impulsar la actividad económica a través del incentivo a la construcción de viviendas y su efecto dinamizador.
  • Generar empleo en todo el país mediante mano de obra directa e indirecta.
Sin embargo, más allá del éxito de acogida que presentaron las primeras partidas y programas específicos realizados, el impacto de esta política que constituye la más importante iniciativa nacional en vivienda desde las décadas peronistas del 45/55, necesita para consolidar objetivos tales como la Inclusión como paradigma de construcción de la sociedad del Siglo XXI, una adecuada y participativa apropiación del Territorio Urbano.

Es en este marco en el que los procesos de territorialización que han dibujado por no decir desdibujado las trazas urbanas, donde El Estado como figura regulatoria ha permanecido sin efecto sobre las operaciones de mercado en una lógica neoliberal de no intervención, la condición de exclusión urbana y segregación han reconfigurado los mosaicos territoriales, generando zonas de alta calidad de vida encapsulada entre grandes zonas desagregadas de muy baja calidad de vida , donde se reproduce la pobreza estructural.

La falta de Políticas de suelo, desde un Estado que garantice el reparto de los costos y beneficios de la ciudad es al decir del  Dr. Martim Smolka, Economista brasileño y actual Director del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo para Latinoamérica una de las causantes principales de los círculos sinérgicos de empobrecimiento urbano, y la segregación social resultante en el continente más desigual del planeta.

En función de articular las acciones de una nueva concepción de Estado, bajo el paradigma de la Inclusión como eje al decir de la Presidenta Fernandez de Kichnner:”La Patria es el Otro”, la Ley de Acceso justo al Habitat aprobada recientemente en la Provincia e Buenos Aires, introduce a escala regional el soporte legal necesario para operar el suelo.

“El proyecto de Ley de Promoción del Hábitat Popular tiene la finalidad de cumplir con lo establecido en el Inciso 7 del Artículo 36 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires, en el cual se garantiza el acceso a la vivienda única y se determina que una ley especial debe reglamentar las condiciones de ejercicio de dicha garantía. A partir de ello, su propósito es brindar un nuevo soporte conceptual, jurídico e instrumental al Gobierno Provincial y a los municipios para enfrentar los problemas de hábitat que afectan, en mayor ó menor medida, a más de 900.000 familias de la Provincia.”

La fundamentación de la Ley se basa en tres principios rectores que implican :El derecho a la ciudad y a la vivienda, la función social de la ciudad y de la propiedad y la gestión democrática de la ciudad.[1]

Estas premisas de trabajo combinadas son la base de los instrumentos de Políticas de Suelo que permiten la movilización de los inmuebles ociosos y están dirigidas básicamente a la operación de los Municipios, que son quienes detentan la autoridad sobre el Suelo y constituyen la última escala de articulación que conlleva nada menos que la gestión del territorio.

El Marco del programa ProCreAr, genera desde el Estado Nacional , las fuentes de financiamiento , serán entonces desde las escalas provinciales la apoyatura jurídica para que los Municipios ejecuten las Políticas de Suelo que reviertan los perversos mecanismos establecidos desde las décadas de gestión neoliberal de las ciudades hacia la configuración de La Ciudad Inclusiva.

Por ello esta iniciativa configura una oportunidad manifiesta para poner en marcha los objetivos planteados en la Ley del Habitat y el desarrollo de los instrumentos ofrecidos por la legislación, aptos para operar en todos los territorios municipales. Esta articulación garantiza como nunca antes en la historia del urbanismo en Argentina, que los programas de financiamiento de vivienda se orienten a la construcción de Habitat, concepto que implica Ciudad, con todo lo que deviene de la misma: transporte, infraestructura, equipamiento, simbología y pertenencia, identidad y cohesión social, participación y gobernanza.

La Instrumentación abarca un abanico de posibilidades que comprenden además las distintas operaciones urbanas según sea el grado de degradación urbana de ciertos sectores de ciudad como lo son los asentamientos marginales informales, la posibilidad de repensar toda la ciudad, en el marco de esta nueva concepción de Inclusión y conla atención puesta en las Estrategias de Desarrollo sostenible que garantice el acceso a la Ciudad para todos y todas.

Así, se establecen como herramientas, “el diseño y ejecución de un sistema de micro crédito para la mejora del hábitat de sectores populares, la obligatoriedad de la cesión de suelo con este destino vivienda en los casos de toda urbanización privada y de grandes superficies comerciales de manera de iniciar una política de redistribución social hacia los grupos más vulnerables; la facultad de expropiación contenida originalmente en la Ley No 5.396/48 actualmente vigente; la Participación de las Municipalidades en las rentas urbanas generadas por la acción urbanística, a fin de hacer más equitativo el reparto de cargas y beneficios del proceso de urbanización; la figura de los consorcios urbanísticos como fórmula de asociación público – privada dirigida a ampliar la oferta de tierra urbanizada y, con ello, facilitar el acceso al suelo para vivienda en condiciones formales y económicamente accesibles de los sectores con menores ingresos.”

A su vez, se definen “los dispositivos que fomenten y aseguren la participación de los ciudadanos y de las entidades para la defensa de sus intereses y valores, así como velar por sus derechos de información e iniciativa. Entre ellos se destaca la creación del Consejo Provincial de Vivienda y Hábitat”, siendo lo más relevante “la modificación de los Artículos 84 al 92 del Decreto-Ley Nº 8912/77 tienen la finalidad de promover la aplicación de dos herramientas de extraordinaria importancia para la gestión del hábitat popular: la creación de un régimen de castigo a los inmuebles vacantes especulativos y el mecanismo del reajuste de tierras (o englobamiento parcelario.

Este marco jurídico permite “la puesta en marcha de proyectos urbanísticos dirigidos a aumentar la oferta de diferentes soluciones habitacionales” que viabiliza operaciones interligadas, entendiendo como tales, la promoción de áreas de oportunidad en los tejidos urbanos consolidados que tengan referencia estratégica en el plan de Desarrollo de la Ciudad, convirtióndose enverdaderos focos de re-territorialización de sinergia positiva, generando el acceso al disfrute del Derecho a la Ciudad.

Por ello, la oportunidad del ProCreAr es histórica,y su implementación debiera de seguir esta lógica urbana positiva e inclusiva, el mayor problema que se suscita en la actualidad para que esto suceda es la falta de reglamentación de la Ley provincial por el ejecutivo Provincial y la falta de información del sector político y la falta de formación de capacidades del sector técnico generalizado en todos los territorios urbanos en la última escala :La Gestión Municipal.


[1] Los 3 principios rectores se apoyan en los contenidos de los pactos y acuerdos Internacionales suscriptos por la República Argentina, en la legislación más actualizada y en las declaraciones de las principales organizaciones mundiales como UN Hábitat.



sábado, 16 de noviembre de 2013

Cuando para resolver un problema generamos un conflicto….el Pro CreAr y el caso de las Tierras ociosas del ejido de Bahia Blanca


La actual operatoria del plan ProCreAr dejó al desnudo , no solo en mi ciudad , sino en los municipios de todo el país, el atraso en Políticas de Suelo que se tiene al momento de definir el Ordenamiento Urbano, tal como lo consigna el objetivo del actual Anteproyecto de Ley presentado desde el Ministerio de Planificación Federal, Subsecretaría de Planificación Territorial de la Inversión Pública :“El Ordenamiento Territorial es una función pública indelegable, que organiza el uso del territorio de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del uso del suelo conforme al destino de este”.

Y como Principio fundamental establece que : El suelo es, además de un recurso económico y social, un recurso natural no renovable y escaso, por lo que las políticas públicas relativas a la regulación, ordenación, ocupación y transformación del mismo, tienen como fin su utilización conforme al principio de prevalencia del interés general sobre el particular.”

En una Ciudad como Bahía Blanca, que se encuentra sobre-loteada para la población que asienta en su territorio, la existencia de grandes vacíos urbanos entre la ciudad consolidada y en toda la periferia desagregada que soporta una superficie del tamaño de la Capital Federal, con tan solo el 10% de su población, define un campo de oportunidades y un verdadero laboratorio de pruebas posibles de implementación de Políticas de Suelo Inclusivas o no…dependiendo de la voluntad política de quien opere o no el suelo.

Por esto, las denuncias y cruces de acusaciones entre políticos locales, funcionarios y propietarios de Suelo, por la presión ejercida en demanda de los 2300 planes ProCreAr sorteados y la escasa oferta de lotes en el Mercado, busca encontrar rápidamente culpables expiatorios en la apropiación de suelo por usucapión.(ver http://www.lanueva.com/laciudad/nota/f7587faa77/1/156837.html)  Mas allá de la existencia de una cuestión moral de aprovecharse de un recurso legal para conseguir una buena inversión en suelo en forma privada, es importantísimo dejar en claro que esta posibilidad está totalmente legalizada y si existe en forma indiscriminada es básicamente porque el Estado decidió NO operar el suelo y dejar que el mercado de suelo y sus operadores hicieran de este su negocio, en legítimas condiciones.

Por otro lado , quien detente la propiedad del suelo, no debiera de ser obstáculo para operar el Suelo y no es cierto que el Estado necesita suelo propio para incidir en el Mercado de Suelo. Por nuestra constitución Nacional y con aval de las leyes vigentes provinciales, el Estado Municipal rige el ordenamiento del Suelo, fija su uso y densificación, y toda la norma que sobre él se genere, por lo tanto su potestad para operar la movilización o congelamiento del mismo, con instrumentos de planificación municipal son totalmente válidos y de disponibilidad inmediata.

Queda entonces preguntarse, ¿qué se hace con los vacíos urbanos intersticiales a la zona consolidada ?y ¿cuáles son las Estrategias Territoriales para lograr una Ciudad Inclusiva que sustentan la intervención de los mismos?; éstas debieran de ser ejes de discusión y debate anteriores a la definición de las tácticas o instrumentos de la Operación del Suelo.(Ver : estaregias de Desarrollo Plan  Financiado por el BID "Ideas para la Bahía Bicentenaria 2009/2028")

Con la Aprobación de la ley de Hábitat en la Prov. De Buenos Aires, que incluye las fundamentaciones comentadas desde el Anteproyecto de Ley de Ordenamiento del Territorio Nacional y la Ordenanza de Programa Hábitat en el Municipio, más los instrumentos vigentes de la Ley de Ordenamiento del Suelo de la Provincia 8912, la gama de posibilidades a instrumentar abarca todo el abanico de herramientas posibles que hoy constituyen el repertorio de Políticas de Suelo en distintas latitudes mundiales.

Enfocándonos en la problemática suscitada por el Plan ProCreAr, que no fue feliz en su propuesta al fijar un valor de suelo previo publicitado, en desconocimiento del normal funcionamiento del Mercado de Suelo, la oferta de suelo barato quedó desnaturalizada, produciéndose una corrida de precios que deja fuera de toda posibilidad de acceso al suelo a ese monto y pone en riesgo la misma operatoria.

La manera de proceder en estos casos está bien explicitada en la Ley de Suelo colombiano, donde existe la figura del no al Pre-anuncio del Estado como salvaguarda del movimiento de precios del suelo ante cualquier operatoria del Estado. Explicando su aplicación pertinente al ProCreAr, el Estado debiera de haber generado primero una operación de Suelo en conjunto con los distintos Municipios, que a su vez debieran de tener esta práctica como corriente. Una operación de Suelo implica manejar primeramente la ocupación del suelo en función de los objetivos que implican la garantía del Derecho a la Ciudad para todos. Esta estrategia define las tácticas de actuación, el dónde se va a movilizar el suelo, dirigido hacia que Foco de la Ciudad que necesita ser regenerado o potenciado en función de la Estrategia de Inclusión, que factores externos operarán por impacto, que multiplicación de inversión generará la inversión del Estado, que plusvalor devengará la operación final en el suelo, por nombrar las acciones y reacciones que la implementación de las decisiones sobre la localización, conectividad y uso de los incentivos de inversión de la operación de suelo tendrá sobre el Valor del suelo, previamente a que suceda.

De esta manera el Estado podrá poner en  vigencia a través de instrumentos de movilización que impliquen definición de áreas territoriales específicas definidas bajo la estrategia de Ciudad Inclusiva , como “áreas de urbanización prioritaria” donde a partir de instrumentos como el Plan parcial, puede inferir en los usos del suelo, las densidades de ocupación, la declaración de infraestructura , sus canales de financiamiento y recupero de valor, además de permitirle figuras como la re-subdivisión del suelo y la aplicación de tasas de inmovilización de suelo progresivas que intervengan en forma decidida el Mercado de suelo patrimonialista.

Hoy es quizás tarde o no...para los tiempos de los 2300 vecinos de la cudad de Bahía Blanca que ya están sorteados y deben comprar terreno antes de fin de año, sin embargo si la gestión municipal/provincial y nacional operan en consecuencia, la posibilidad de empezar a caminar por un camino de lógicas congruentes al problema del Hábitat en tanto Derecho a la Ciudad en Bahía Blanca , permitiría encontrar entre toda esta gama de instrumentos, algunos de posibilidades de implementación inmediata, como la re-subdivisión o la afectación de hipotecas a la propiedad Horizontal entre varias formas de acceso a un suelo en condiciones de que todos ganen en una ecuación de sinergias positivas para los que no acceden al Suelo, para los que hacen negocios del suelo y para el posicionamiento del Estado como garantía del reparto equitativo de los costos y beneficios de la Ciudad. El conocimiento está disponible...la pregunta es si la decisión política local lo está....