LA POLITICA DE SUELO : ”LA CUESTIÓN DE LA TIERRA URBANA Y LA VENTA DE UNA
PARCELA DE TIERRA DE LA UNS“
publicado en el Blog del CEGUIIR(*)
En las últimas
semanas, miembros de
distintas organizaciones de la Universidad Nacional del Sur, de la comunidad
universitaria y del ámbito local se han pronunciado en contra de la venta
de una fracción de 12 hectáreas de tierra de las 127 Ha que posee actualmente la Universidad, dentro
del ejido urbano de Bahía Blanca en su cuadrante N –NE, conectadas entre sí y
con toda la infraestructura de servicios al pié.
La coyuntura
brinda una oportunidad para reflexionar acerca de un modelo de
Universidad Nacional y Pública y del rol que juega en la ciudad y la
región, lamentablemente desaprovechado hasta el
presente. No obstante, aún estamos a tiempo de producir un debate que aporte a
la construcción de políticas públicas de desarrollo urbano y económico de la
ciudad, temas sobre el cual
la universidad nunca debió estar ajena.
Los argumentos
esgrimidos por los sectores que se manifestaron en contra de la venta se
reducen a que no se debe enajenar el patrimonio de la Universidad y mucho menos
utilizarse en una ampliación edilicia para la actividad universitaria, la que debe ser asegurada por el
presupuesto nacional en educación. Su posición ha sido detener la venta como
sea, impidiendo el desarrollo de la Asamblea, y retener esos terrenos para la
Universidad. Muchos de los que encabezaron esta iniciativa pertenecen a
agrupaciones que se autoproclaman de izquierda, pero esta posición entra
en contradicción con la ideología que los sustenta y los intereses
de clase que dicen representar. Las contradicciones que
queremos señalar:
1- la UNS
es una universidad nacional (de ahí las dos primeras letras de la sigla) y por
lo tanto su patrimonio -aunque sea
administrado de manera autárquica- es del Estado Nacional. Es más, la
Universidad es Estado Nacional y como tal debe tener un posicionamiento claro
sobre la redistribución de la renta, base de las políticas públicas. Una
redistribución equitativa de ese patrimonio podría significar una mejor gestión
del presupuesto educativo de todos y para todos, algo inadmisible para estos grupos. Los bienes del Estado se deben
poner en valor en forma democrática,
con la participación de todos los estamentos involucrados y con la
función de mejorar las condiciones de vida de la comunidad.
Retener suelo
ocioso, ya sea por el sector privado o por el propio Estado es una acción
especulativa y patrimonialista para apropiarse de los recursos de toda la
población en beneficio propio. Constituye
una actitud deleznable, propia de los sectores más rancios, que sacan provecho para sí de la economía
de mercado.
La decisión de
vender o no los terrenos es sin dudas una decisión política como muchos
manifestaron. En esto
coincidimos, pero un modelo de Universidad no puede pensarse de manera
independiente de un modelo de país y mucho menos desentenderse del desarrollo
económico, social y urbano de su entorno, aspecto que ha sido completamente
ignorado en la discusión. La Universidad, en tanto Estado, no debería resolver
esta cuestión analizando únicamente la relación costo-beneficio para los
universitarios sin pensar que es un ACTOR FUNDAMENTAL DE LA POLÍTICA DE SUELO
DE LA CIUDAD y que no puede hacer "lo que quiere" sino
que debe estar comprometida con un modelo de sociedad a construir y dar el debate entre : una sociedad sólo para
los "privilegiados universitarios" o una SOCIEDAD INCLUSIVA con
oportunidades para todos y todas.
La ausencia
-durante muchas décadas- de un Estado en general y en este caso el Municipal en
particular, dejó el crecimiento de la ciudad en manos de los intereses
económicos, a menudo especulativos y asociados
al poder político que solo dejaron prevalecer las leyes del mercado
inmobiliario. Así, los sectores más humildes de la población se
ubicaron en zonas alejadas del sur y oeste de la ciudad mientras que en la
franja periurbana del noreste y norte de la ciudad, con la radicación de dos
grandes superficies comerciales, se produjo el surgimiento de nuevos proyectos
inmobiliarios para el estrato de ingresos medio y medio-alto, y un fuerte
crecimiento residencial. Estas transformaciones se han visto reflejadas en el
aumento de la demanda de tierras en el sector, conformándose la Av. Cabrera
como el eje preferencial de crecimiento.
Esto ha
producido una ruptura peligrosa,
que de la dimensión espacial se proyecta en la dimensión social y que conforma
la realidad de la CIUDAD SEGREGADA, una ciudad que lejos de ser el espacio
colectivo que alberga las oportunidades para todos, es caldo de cultivo de
violencia, inseguridad y descontento entre ciudadanos que cada vez se ven más
marginados. En este marco sólo el Estado, en cualquiera de sus variantes y
desde la política de suelo, logra compensar los desvíos propios del mercado,
sosteniendo la integridad y cohesión de la ciudad. Esto es básico para gobiernos que han sabido construir ciudad,
desde una mirada socialdemócrata como en Suecia, Noruega, Canadá y la
misma Francia, o en países de mayor raigambre capitalista como Inglaterra. La
política de suelo como tal, no de mero ordenamiento normativo, no ha existido
en Latinoamérica en tanto política de Estado de carácter permanente, y en definitiva ha sido sólo el
mercado el que ha construido
nuestras ciudades, con los
resultados a la vista.
En nuestra
ciudad en la actualidad, existen aproximadamente 2.150 hectáreas urbanizables privadas
al interior del Anillo de Circunvalación
y por otra parte, también existen terrenos vacantes propiedad del Estado, de los
cuáles 125 hectáreas pertenecen a la Universidad Nacional del Sur, 351 ha. al
Ejército Argentino, y aproximadamente 490 ha. al Estado, fundamentalmente de ex
Ferrocarriles (esta información fue obtenida de un artículo publicado en la Revista Huellas, Instituto de Geografía. Facultad de Ciencias
Humanas. Universidad Nacional de La Pampa, La disponibilidad de tierras
vacantes de Bahía Blanca[1], cuya autora es
la MG. Guillermina Urriza, docente del Depto. de Geografía de la UNS).
La existencia
de superficies vacantes puede deberse a la retención de suelo fuera de la
oferta del mercado a la espera de una mayor valorización.
Es necesario e
importante resaltar que este fenómeno especulativo es socialmente perjudicial.
En el mismo artículo la Mg,
Urriza, sostiene que: “una de sus consecuencias negativas es que obliga a
construir más allá de los predios ociosos, en tanto éstos se valorizan por el
mismo proceso de urbanización. Para el
propietario, la renta del suelo constituye un ingreso que no se origina
a partir de un esfuerzo productivo, puesto que la valorización de la tierra
surge del accionar público y privado en el proceso de construcción urbana,
transfiriendo recursos de la comunidad a los dueños de la tierra. Como explica
Trivelli” (Dr. Pablo Trivelli Oyarzún, U de Chile): “el fenómeno especulativo
tiende a autopropagarse en el tiempo, ya que uno de los efectos nocivos que
genera es la retención de suelos fuera de la oferta del mercado, agudizando la
escasez relativa de terrenos y provocando alzas en los precios, siendo
precisamente las alzas en los precios del suelo las que estimulan la
especulación”.
Otro de los
efectos nocivos que se señalan en el trabajo citado es que genera una asignación
deficiente de los recursos: “El crecimiento discontinuo y en extensión no sólo
supone mayores costos en materia provisión de infraestructura, equipamiento y
transporte público debido a la discontinuidad espacial y baja densidad
poblacional, sino también una desarticulación urbana y social de la ciudad,
impactando fuertemente sobre los que menos tienen”.
¿Quién debería
actuar para regular el desarrollo de una ciudad inclusiva, evitando los efectos
nocivos de la especulación? Indudablemente la respuesta es el Estado en su conjunto, articulado con
el Municipio. “La intervención del Estado tiene implicancias directas en el
mercado de tierras y en la generación y apropiación de la renta. La normativa
sobre uso y ocupación del espacio, la política impositiva dirigida al suelo, y
las inversiones en obras públicas y vivienda, entre otras acciones, afectan en
forma diferencial la tierra urbana, el crecimiento de la ciudad y, por ende, la
distribución de la riqueza” (Urriza).
Una
universidad pública que dé respuestas a las necesidades sociales debería
proponer políticas de gestión y de desarrollo urbano. El trabajo citado es un
ejemplo de los muchos aportes desde la ciencia y la cultura, no sólo para hacer
diagnósticos sino para contribuir con soluciones. Sería una contradicción y una actitud de
"egoísmo social" que la Universidad mantenga para sí una importante cantidad de
hectáreas ociosas, mientras que por otra parte los mismos académicos señalan el perjuicio que acarrea tal acción y
proponen políticas para evitar dicha especulación.
2- La otra contradicción que se observa desde los sectores de izquierda que se
oponen a la movilización del suelo y que se definen como defensores de los intereses del pueblo es la total y
completa omisión acerca de cuál debería ser el desarrollo edilicio de una
universidad pública y abierta al pueblo.
Básicamente, hay dos modalidades de
arquitectura universitaria que responden a miradas antagónicas del rol de la
Universidad en el medio: el centro de estudios disperso en la ciudad y el
campus universitario segregado de la trama urbana. Estos modelos han sido
adoptados en cada región del mundo, llegando incluso a coexistir en un mismo
país, región o ciudad.
La idea
inglesa de campus (una concepción
medievalista), que concentra los edificios con claustro, fue acogida en
Estados Unidos y desde allí se difundió a todo el mundo occidental. Así la
universidad se aísla del contacto con la comunidad que la creó y justifica su
razón de ser. En muchas de
nuestras ciudades vemos que para la población no universitaria, la universidad
es un fenómeno ajeno, encerrado en sus muros o rejas, tan anónimo y distante
como una fábrica o una base militar.
Históricamente,
las ciudades latinoamericanas ubicaron sus universidades en el centro, junto a
las demás instituciones que estructuran a la comunidad, junto al comercio y al
mercado, junto a la vivienda y en franca relación con el espacio público: la
Academia articulada con la ciudad, nutriéndose mutuamente. Hoy mismo podemos
observar el impacto urbano de la UNS, la vitalidad que aporta la
actividad universitaria en torno al complejo Alem. Por esa misma razón se conoce a la zona
como “Barrio Universitario”. No obstante, la adquisición de
tierras en los altos de Palihue a fines de los 60´s y la penetración
cultural dominante en todo el país conspiraron de manera tal que muchos de los
miembros de la UNS proyectaran sobre esos terrenos el sueño del campus.
El potencial de esos terrenos para el desarrollo de
las actividades del Departamento de Agricultura y Ganadería es indiscutible.
Pero los dos edificios que se construyeron para descomprimir la escasez de
aulas del complejo Alem fue una iniciativa que aún hoy día enfrenta
dificultades. La principal, el transporte. Además, los usuarios de estas aulas
están cautivos de la oferta comercial dentro del propio campus, dado lo
distantes que están los comercios. Además,
hubo que implementar medidas de seguridad, ya que para el acceso hasta Av.
Cabrera los estudiantes, docentes y no docentes de a pie deben atravesar un sector del campus sin edificación
alguna, prácticamente desierto según la
hora.
Independientemente
de la procedencia de los fondos,
la idea es seguir construyendo en el campus, dotando al Departamento de Derecho
y de Computación de un espacio propio. Es
evidente que la posible
construcción de estos edificios en los lotes ociosos conspiraría con
la necesaria integración de la universidad con la ciudad, como así también
una urbanización alrededor del campus de tipo residencial y de baja densidad,
accesible sólo para sectores medios y altos de la población.
En este
sentido, creemos que la Universidad debe movilizar la tierra ociosa. Por todo lo expresado, no nos
oponemos a la decisión de vender las 12 hectáreas. Sin embargo, cuando se estudie la
operación de venta, nuestra propuesta va estar orientada a redefinir un
posicionamiento HACIA LA CIUDAD Y HACIA UNA UNIVERSIDAD QUE INTEGRE, INCLUYA Y
PROMUEVA. Esta discusión bien
puede ser el comienzo para enriquecer el pensamiento sobre el hacer urbano que
desestigmatice la visión de la universidad desintegrada de la ciudad, promueva
alternativas desde otras miradas y acompañe el proceso de inclusión que se está
desarrollando en Argentina en consonancia con los nuevos aires en toda
Latinoamérica. Precisamente Brasil y Colombia han sido pioneros en generar
instrumentos públicos y privados de gestión inclusiva del suelo y recientemente
en la provincia de Buenos Aires se ha aprobado la nueva Ley de Hábitat, que integra varios instrumentos de
movilización de suelo aplicables a la operación posible para las 12 has en
cuestión.
Es entonces para nosotros una verdadera oportunidad para generar políticas
de inclusión que permita reservar una
parte de ese suelo para vivienda social que puede tener entre otros
destinatarios, a docentes, no docente e inclusive alumnos de la UNS. Esta sería una medida de inclusión e
integración de los sectores más humildes.
Sin dudas,
toda operación de suelo requiere de un programa y proyecto previo que bien se
podría generar desde sectores profesionales dentro de la misma universidad como
propuesta a ser evaluada políticamente por el Concejo Deliberante y
técnicamente por las oficinas de planeamiento del ejecutivo municipal, en el marco de la Ley provincial
vigente y la ordenanza de Habitat de reciente aprobación en el HCD local.
Luego, este proyecto urbano podrá ser gestionado por la Agencia Municipal
Urbana, con la creación de un
Observatorio de Gestión en la misma Universidad que monitoree la operación en
el tiempo, garantizando el aporte de conocimiento integrado y comprometido al
rol de ESTADO asumido. La operación de suelo así definida permite -a partir de la densificación- la obtención de renta del suelo,
generando el mismo valor inmobiliario o mayor que si lo vende para lotear, pero
incorporando beneficiarios directos, además de continuidad de tejido
residencial de baja densidad y amplios parques públicos donde se construyan los
edificios de mayor densidad, dejando los usos recreativos y deportivos al
Campus, que cuenta con otras aproximadamente 80 has reales de urbanización
posible.
Además, pensamos que se puede proyectar
áreas dentro del campus con actividades extras en relación al centro de
estudios: cafeterías, librerías, comercios especializados,
etc. todo en estrecha armonía espacial con un campus sin alambrados e integrado
a la ciudad, una situación intermedia entre el campus segregado y la
universidad dispersa en la ciudad.
Por último, es importante recordar que las
ciudades no crecen indefinidamente y las universidades tampoco. Ochenta
hectáreas multiplica en 40 veces la universidad actual en el complejo
Alem/12 de Octubre. El límite al crecimiento exponencial de alumnos que se
condice con el Plan Estratégico de la
UNS, tiene en estas 80 has más que sobrado potencial para esta generación y las
generaciones futuras, tanto para desarrollo de aulas, equipamientos e inclusive
vivienda y servicios estudiantiles, dando por tierra con otro de los argumentos
esgrimidos (suponemos que no desde la mala voluntad, sino desde el
desconocimiento de la materia)
Una ciudad
inclusiva es posible en el marco de una sociedad que ponga la construcción del
conocimiento colectivo al servicio de los intereses de todos. Creemos que los
universitarios debemos aportar responsablemente para una mejor sociedad en una
mejor Bahia Blanca.--
(*) CENTRO DE ESTUDIOS DE GESTIÓN URBANA INCLUSIVA E INTEGRADA A LA REGIÓN (Espacio
CEGUIIR, http://ceguiir.blogspot.com.ar/)
Ing. Sebastián
Castro (UTN), Arq. Alberto del Viso (UNS), Dra. Ana Tablar (UNS), Arq. Rosana
Vecchi (UTN).
[1] Mg.
Guillermina Urriza “La disponibilidad de tierras vacantes y la expansión
urbana de Bahía Blanca”. Revista Huellas “http://www.biblioteca.unlpam.edu.ar/pubpdf/huellas/v15a14urriza.pdf
