Un Aporte a la Discusión de la Modificación en curso del CODIGO DE PLANEAMIENTO : Plusvalías Urbanas, Garantía de Financiamiento de Infraestructuras para una ciudad para TODOS

CONCEPCION DE UTILIZACION DEL PLANEAMIENTO URBANO HACIA UNA CIUDAD INCLUSIVA

Arq. Rosana Vecchi,Mayo 2011

INFORME SOLICITADO por la Sra. Concejal Ana Civitela para el Bloque FPV

Introducción Conceptual

(extracto de la entrevista a Fernanda Furtado, planificadora urbana argentina,investigadora de la Universidad brasileña de Niteroi)

“¿Qué condiciones cree usted que permitirían un uso más eficaz de la recuperación de plusvalías?

Fernanda Furtado: Para que la recuperación de plusvalías sea un elemento clave en la política del suelo urbano en América Latina, debe ser más completa y aplicarse al conjunto de la ciudad, no sólo a determinadas zonas. Tiene el potencial de cambiar las reglas que rigen la distribución de los costos y los beneficios de la urbanización, incluido el objetivo de la redistribución como condición necesaria. La intensa división socio-espacial entre ricos y pobres, además de las grandes diferencias en lo que respecta al acceso al suelo provisto de servicios, no pueden obviarse en el proceso de diseño de un sistema de política del suelo y de sus instrumentos correspondientes de recuperación de plusvalías.”

“Para las ciudades latinoamericanas, trataríase de mejorar y/o perfeccionar formas tradicionales y de desarrollar formas alternativas de actuación del sector público, que posibiliten, a un mismo tiempo, avanzar en dos lineas prioritarias y convergentes: por un lado, el fomento al desarrollo urbano en la búsqueda de nuevos (o renovados) factores de atractividad y competitividad; por el otro, el atendimiento a necesidades sociales acumuladas, magnificadas en función de la crisis de los últimos años.”

Captación de PLUSVALIAS INMOBILIARIAS generadas por la ACCION DEL ESTADO:

1)    por inversión en OBRA PUBLICA

2)    Por acción NORMATIVA de los USOS DEL SUELO (por habiliatación de excedentes de edificabilidad y por habiliataciones comerciales excepcionales)

INSTRUMENTACION POSIBLE PARA BAHIA BLANCA

1)La primera, por inversión directa del Estado, se recupera por CONTRIBUCION POR MEJORAS de tres maneras. Dos de recuperación mediata de la inversión:

·       Los lotes frentistas pagan el 70% de la obra

·       Los lotes ubicados en el área de impacto de la obra (pueden ser dos o cinco cuadras a la redonda, según el tipo de obra) tienen una tasa adicional de contribución por mejoras que cubre el 30% restante.
Una, de revaluación por acción de la ciudad en el valor de mercado del lote:

·       Ambos tipos de lotes cambian de categoría en la valuación fiscal, para la aplicación del ABL .

Este mecanismo se puede aplicar tanto si el Estado hace las Obras como si las mismas son propuestas por consorcios de vecinos, círculos de ahorro, u cualquier otra instrumentación de acción vecinal.

NO ES NECESARIO CREAR NINGUNA DIVISION ESPECIAL EN EL MUNICIPIO PARA ADMINISTRARLO YA QUE HOY FUNCIONA y está articulado en la Secretaria de hacienda, Jefatura de Catastro y de Ingresos públicos.

EL Estado Municipal a partir de los  artículo 85,86,87 de la ley 8912 (*[1]), puede promover zonas de PRIORIDAD DE INFRAESTRUCTURA, dádole el aval jurídico al municipio para aplicar todo este tipo de instrumentos, inclusive genera OBLIGACION para el Estado Provincial y Nacional, además de generar intimación a las empresas privadas proveedoras de infraestructura.

2) El Estado NO PUEDE SEGUIR GENERANDO ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA , otorgando coeficientes de constructibilidad a la Ciudad en forma GRATUITA.

Esto básicamente es la asignación de indicadores urbanísticos FOT, desde el Código de Planeamiento, que permite la edificabilidad de la ciudad + los premios. ARTICULO 84°.- (Decreto-Ley 10128/83) Los Municipios, mediante ordenanzas, podrán declarar a determinadas zonas en que el suelo urbano se encuentre total o parcialmente inactivo, como:

1.- De provisión prioritaria de servicios y equipamiento comunitario.

2.- De edificación necesaria.

3.- De englobamiento parcelario.

¿Cómo Captarlos?

a) Simplificando la instrumentación de los permisos de DENSIFICACION DE LA CIUDAD y PERMISOS DE USOS COMPLEJOS

b) Desestimando el concepto de PREMIOS, que representa una forma NO TRANSPARENTE de “conseguir” constructibilidad.

c) Concentrando la densificación del Area centro con criterios que abarquen el manejo de la especulación inmobiliaria del suelo (esto implica articular variables simultáneas, tipo de zonificación, indicador, altura, cantidad de suelo involucrado.

d)Optimizando el coeficiente de constructibilidad permitido de la Ley 8912, en coincidencia con la densidad de las Zonas Centrales (C1,etc.)

Es la Ciudad quien decide dónde pueden realizarse :

1)    Dónde se permiten edificaciones en altura que valorizan de manera Geométrica el precio de los terrenos , sean estos multifamiliares, hoteles, comerciales de cualquier tipo, institutos de educación y/o salud.

2)    Donde se permiten usos, básicamente COMERCIALES, de alto impacto (que generalmente va a excepción del HCD)

¿Y quien PAGA?

El suelo del Area Centro de la Ciudad, es patrimonio de TODA la ciudad NO SOLO de los dueños de los lotes que allí se encuentran. En esto se basa el concepto de PLUSVALIA URBANA, dado que la condición de centralidad que le otorga su valor en el mercado de suelo, se lo da la ubicación dentro del centro y esta condición la construye el esfuerzo de toda la ciudad en el tiempo.

Por ello, la plusvalía urbana, no está en la edificación que esté construída o se vaya a construir, sino en la captación del VALOR SUELO que de ella se desprende.

INSTRUMENTOS:

ESTE VALOR SUELO PUEDE CAPTARSE A TRAVES DE:

1-    PROPIETARIO DEL SUELO: CERTIFICADO DE EDIFICABILIDAD (CE) (indicador FOT, hasta el máximo de 3) por encima de 1 y/o USO por fuera del comercio diario: para el Propietario que quiere poner en el Mercado su inmueble y vende . El valor del mismo debe ser un porcentaje REAL del valor de suelo en el mercado. Con este valor el Propietario del SUELO PAGA al fondo de infraestructura de redes necesaria para la densificación que vende.
2-  DESARROLLADOR URBANO : CERTIFICADO DE EDIFICABILIDAD +(CE+) (indicador FOT, la reserva de incrementos de FOT que habilita la ley, +2.1)El valor de suelo que PAGA al Estado esta densificación del Area Central, puede ser instrumentado en diferentes formas :

1. Ordenanza Rosario. Valuación del 10% del precio de venta de la constructibilidad habilitada.
2. Planilla de valuación Municipal (la misma que se utiliza para los derechos de construcción, actualizada)
3. El Desarrollador COMPRA el excedente que necesita hasta FOT 2.1
4. EL Estado puede conferir certificados no onerosos a cambio de propuestas que paguen en consideraciones de proyecto:

                                               i.     Edificios adaptados a Discapacidades físicas (50% del CE+)

                                 ii.     Superficie construida (%departamentos para que el Municipio utilice en programas de interés social. Ref. Urbanizador social de Porto Alegre)(100% del CE+)

                                             iii.     Edificios sustentables (esto es muy amplio y deberá ser nomenclado)

                                            iv.     Etc.

LOS CERTIFICADOS DE EDIFICABILIDAD CONSTITUYEN UN FONDO ESPECIFICO EXCLUSIVO PARA OBRAS DE INFRAESTUCTURA Y CONDICIONES DE HABITAT (vivienda social y Espacios verdes, equipamientos culturales) en TODA LA CIUDAD, habilitando presupuestos participativos en todos los barrios de la ciudad.

Escenario posible  en NUMEROS

Solo se evalúa la captación por derechos de construcción de edificio multifamiliares a la fecha.

Del 2004 al 2007 ….. 300 edificios

De 2008 al 2010 …..solo en el colegio de arquitectos 170 edificios

Podemos considerar una constuctibilidad de 600 edificios cada 5 años.

• un promedio de 1200 m2 /por edificio = 720.000 m2
• valor de mercado de venta promedio 5000 $/m2
• = 3.600 MILLONES
• valor suelo 10% 360 millones
• posible captación del Estado 50%  (promedio a valor real de la aplicación de los CE y CE+

FONDO DE INVERSION = 180 millones :

36 millones año = % del Presupuesto MUNICIPAL de Obras Públicas, con lo cual SE DUPLICA el mismo.

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[1] ARTICULO 85°.- La declaración de provisión prioritaria de servicios y equipamiento implicará el compromiso de dotar a determinada zona de la infraestructura necesaria y de orientar hacia la misma la inversión pública y privada que posibilite un más racional ejercicio de usos predominantes.

Tal declaración obligará a los organismos provinciales y municipales a incluir como prioridades en sus programas de obras la realización de los trabajos necesarios para permitir la prestación de los servicios y dotación de equipamiento. Se requerirá a los organismos nacionales competentes que consideren dicha declaración para compatibilizar también la prestación de los servicios a su cargo.

 ARTICULO 86°.- Cuando las obras estuvieren ejecutadas, y a fin de lograr el máximo aprovechamiento de las inversiones realizadas, los municipios podrán establecer un gravamen especial a las parcelas baldías o con edificación derruída, que se aplicará a obras de infraestructura y equipamiento comunitario.

ARTICULO 87°.- La declaración de un área como de edificación necesaria afectará a las parcelas baldías como a las con edificación derruída o paralizada, pudiendo el municipio establecer plazos para edificar.