LA CIUDAD INCLUSIVA: Cuando para resolver un problema generamos un conflicto….el Pro CreAr y el caso de las Tierras ociosas del ejido de Bahia Blanca

sábado, 16 de noviembre de 2013

Cuando para resolver un problema generamos un conflicto….el Pro CreAr y el caso de las Tierras ociosas del ejido de Bahia Blanca


La actual operatoria del plan ProCreAr dejó al desnudo , no solo en mi ciudad , sino en los municipios de todo el país, el atraso en Políticas de Suelo que se tiene al momento de definir el Ordenamiento Urbano, tal como lo consigna el objetivo del actual Anteproyecto de Ley presentado desde el Ministerio de Planificación Federal, Subsecretaría de Planificación Territorial de la Inversión Pública :“El Ordenamiento Territorial es una función pública indelegable, que organiza el uso del territorio de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del uso del suelo conforme al destino de este”.

Y como Principio fundamental establece que : El suelo es, además de un recurso económico y social, un recurso natural no renovable y escaso, por lo que las políticas públicas relativas a la regulación, ordenación, ocupación y transformación del mismo, tienen como fin su utilización conforme al principio de prevalencia del interés general sobre el particular.”

En una Ciudad como Bahía Blanca, que se encuentra sobre-loteada para la población que asienta en su territorio, la existencia de grandes vacíos urbanos entre la ciudad consolidada y en toda la periferia desagregada que soporta una superficie del tamaño de la Capital Federal, con tan solo el 10% de su población, define un campo de oportunidades y un verdadero laboratorio de pruebas posibles de implementación de Políticas de Suelo Inclusivas o no…dependiendo de la voluntad política de quien opere o no el suelo.

Por esto, las denuncias y cruces de acusaciones entre políticos locales, funcionarios y propietarios de Suelo, por la presión ejercida en demanda de los 2300 planes ProCreAr sorteados y la escasa oferta de lotes en el Mercado, busca encontrar rápidamente culpables expiatorios en la apropiación de suelo por usucapión.(ver http://www.lanueva.com/laciudad/nota/f7587faa77/1/156837.html)  Mas allá de la existencia de una cuestión moral de aprovecharse de un recurso legal para conseguir una buena inversión en suelo en forma privada, es importantísimo dejar en claro que esta posibilidad está totalmente legalizada y si existe en forma indiscriminada es básicamente porque el Estado decidió NO operar el suelo y dejar que el mercado de suelo y sus operadores hicieran de este su negocio, en legítimas condiciones.

Por otro lado , quien detente la propiedad del suelo, no debiera de ser obstáculo para operar el Suelo y no es cierto que el Estado necesita suelo propio para incidir en el Mercado de Suelo. Por nuestra constitución Nacional y con aval de las leyes vigentes provinciales, el Estado Municipal rige el ordenamiento del Suelo, fija su uso y densificación, y toda la norma que sobre él se genere, por lo tanto su potestad para operar la movilización o congelamiento del mismo, con instrumentos de planificación municipal son totalmente válidos y de disponibilidad inmediata.

Queda entonces preguntarse, ¿qué se hace con los vacíos urbanos intersticiales a la zona consolidada ?y ¿cuáles son las Estrategias Territoriales para lograr una Ciudad Inclusiva que sustentan la intervención de los mismos?; éstas debieran de ser ejes de discusión y debate anteriores a la definición de las tácticas o instrumentos de la Operación del Suelo.(Ver : estaregias de Desarrollo Plan  Financiado por el BID "Ideas para la Bahía Bicentenaria 2009/2028")

Con la Aprobación de la ley de Hábitat en la Prov. De Buenos Aires, que incluye las fundamentaciones comentadas desde el Anteproyecto de Ley de Ordenamiento del Territorio Nacional y la Ordenanza de Programa Hábitat en el Municipio, más los instrumentos vigentes de la Ley de Ordenamiento del Suelo de la Provincia 8912, la gama de posibilidades a instrumentar abarca todo el abanico de herramientas posibles que hoy constituyen el repertorio de Políticas de Suelo en distintas latitudes mundiales.

Enfocándonos en la problemática suscitada por el Plan ProCreAr, que no fue feliz en su propuesta al fijar un valor de suelo previo publicitado, en desconocimiento del normal funcionamiento del Mercado de Suelo, la oferta de suelo barato quedó desnaturalizada, produciéndose una corrida de precios que deja fuera de toda posibilidad de acceso al suelo a ese monto y pone en riesgo la misma operatoria.

La manera de proceder en estos casos está bien explicitada en la Ley de Suelo colombiano, donde existe la figura del no al Pre-anuncio del Estado como salvaguarda del movimiento de precios del suelo ante cualquier operatoria del Estado. Explicando su aplicación pertinente al ProCreAr, el Estado debiera de haber generado primero una operación de Suelo en conjunto con los distintos Municipios, que a su vez debieran de tener esta práctica como corriente. Una operación de Suelo implica manejar primeramente la ocupación del suelo en función de los objetivos que implican la garantía del Derecho a la Ciudad para todos. Esta estrategia define las tácticas de actuación, el dónde se va a movilizar el suelo, dirigido hacia que Foco de la Ciudad que necesita ser regenerado o potenciado en función de la Estrategia de Inclusión, que factores externos operarán por impacto, que multiplicación de inversión generará la inversión del Estado, que plusvalor devengará la operación final en el suelo, por nombrar las acciones y reacciones que la implementación de las decisiones sobre la localización, conectividad y uso de los incentivos de inversión de la operación de suelo tendrá sobre el Valor del suelo, previamente a que suceda.

De esta manera el Estado podrá poner en  vigencia a través de instrumentos de movilización que impliquen definición de áreas territoriales específicas definidas bajo la estrategia de Ciudad Inclusiva , como “áreas de urbanización prioritaria” donde a partir de instrumentos como el Plan parcial, puede inferir en los usos del suelo, las densidades de ocupación, la declaración de infraestructura , sus canales de financiamiento y recupero de valor, además de permitirle figuras como la re-subdivisión del suelo y la aplicación de tasas de inmovilización de suelo progresivas que intervengan en forma decidida el Mercado de suelo patrimonialista.

Hoy es quizás tarde o no...para los tiempos de los 2300 vecinos de la cudad de Bahía Blanca que ya están sorteados y deben comprar terreno antes de fin de año, sin embargo si la gestión municipal/provincial y nacional operan en consecuencia, la posibilidad de empezar a caminar por un camino de lógicas congruentes al problema del Hábitat en tanto Derecho a la Ciudad en Bahía Blanca , permitiría encontrar entre toda esta gama de instrumentos, algunos de posibilidades de implementación inmediata, como la re-subdivisión o la afectación de hipotecas a la propiedad Horizontal entre varias formas de acceso a un suelo en condiciones de que todos ganen en una ecuación de sinergias positivas para los que no acceden al Suelo, para los que hacen negocios del suelo y para el posicionamiento del Estado como garantía del reparto equitativo de los costos y beneficios de la Ciudad. El conocimiento está disponible...la pregunta es si la decisión política local lo está....

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