LA CIUDAD INCLUSIVA: En las Políticas de Suelo se Juega la Sintonía fina del Proyecto de INCLUSION CFK!

lunes, 6 de mayo de 2013

En las Políticas de Suelo se Juega la Sintonía fina del Proyecto de INCLUSION CFK!

"La inacción y la Cortina de Humo del Intendente Bevilacqua en el manejo de la Política de Suelo en particular y de Planeamiento de la Ciudad en general. ¿dónde está la política K de Inclusión en Bahía Blanca"?


            Recientes apariciones públicas del Intendente de la Ciudad de Bahía Blanca, Gustavo Bevilacqua y de su “asesor” en Planificación el Arq. Marcelo Lenzi, con declaraciones, ruedas de prensa y acusaciones puestas en denuncias penales sobre viejas prácticas perniciosas y muy conocidas por todo el ambiente técnico sobre “ladrones de guante blanco” de tierras vacantes del ejido urbano, solo muestran el desconocimiento e ignorancia operativa de la problemática estructural del acceso al suelo como política de estado.

            Lo primero que debiera plantearse quien gobierna en forma eficiente, es preguntarse cual es el eje de la estrategia que persigue , cual es su misión, a quienes va a beneficiar con sus medidas y luego lanzarse al empleo de los instrumentos de gestión, en este caso del suelo, que mejor definan las tácticas aplicables.
           
            Digo esto porque poner tanto énfasis en una práctica que sin dudas es deleznable y debe ser castigada desde el Estado, recordemos que NO lo ha sido por décadas, permitiendo los artilugios legales para apropiarse de suelo público y/o privado abandonado usando la figura del USUCAPION , es generar una verdadera pantalla de humo sobre la problemática real del acceso al suelo para todos y todas , que garantice el Derecho a la Ciudad: que todos los bahienses tengan una vivienda digna en un barrio consolidado, con todos los servicios y equipamientos, con los sectores verdes correspondientes y la accesibilidad en tiempo y forma a los lugares de estudio, trabajo y ocio recreativo.

             En este marco que debiera de ser la ESTRATEGIA fundamental que garantice la CIUDAD INCLUSIVA, es que deben generarse los instrumentos de acción, en tanto tácticas para concretar la estrategia. ¿ De que sirve la formulación de una Agencia urbana como táctica si su primer medida concreta es presentar una denuncia penal sobre los Usucapiones? ¿Desde qué estrategia se esta realizando esta operación?

            Si volvemos a la Estrategia, existen varios instrumentos de mayor alcance y pertinencia en cuanto táctica que logren mayor eficacia al momento de poner foco en los recursos del Estado para lograr el acceso al derecho a la Ciudad, por ejemplo:

  •  Accionar sobre las 22.000 viviendas vacías que reflejó el Censo 2010
  • Generar una bolsa de metros cuadrados construídos por los inversores en vivienda nueva a partir de instrumentos de captación de plusvalías en los indicadores de constructibilidad urbana FOT,altura máxima y FOS (casos aplicados en distintas ciudades del mundo)
  • Recuperar con tasas de infraestructura recursos de los sectores de mayor nivel adquisitivo  para invertir en infraestructura en los sectores más vulnerables.
  • Manejar donde , cuando y con que servicios se instalan nuevos emprendimientos comerciales en la ciudad, obligando al mercado a instalarse en áreas de impacto urbano planificado, permitiendo a los barrios pobres acceder al equipamiento comercial.(tema Walmart en Bahía)
  • Poner en marcha un sistema inclusivo de transporte como prioridad de Estado pensado desde la totalidad de la movilidad urbana (colectivo,autos,bicicletas)
 
            Todo esto comenzaría en forma inmediata a resolver el acceso al derecho a la Ciudad y todavía no tocamos el problema del suelo!
            Si hay algo que sobra en Bahía Blanca es SUELO y esa cualidad no es una ventaja, sino una desventaja. Cuando una ciudad tiene un territorio de bajísima densidad con grandes vacíos interiores, implica una ciudad poco sustentable económicamente hablando, si se verifica que los recursos de financiamiento no alcanzan para garantizar en todo ese territorio una buena calidad de vida, algo que sin dudas puede observar se recorriendo las deterioradas periferias, sur, este y oeste.
            Cuando se plantea la posibilidad de operar sobre el suelo para garantizar el derecho a la Ciudad, implica lo explicado más arriba para el caso de una Ciudad sobreloteada y vacía como lo es Bahía  Blanca: densificar y consolidar, aprovechando al máximo las infraestucturas existentes y ociosas al interior de la ciudad construída. Ahora, supongamos que a falta de iniciativa local de resolución de garantía de este derecho, se quiere implementar una operación urbana con Tipologías como el Plan Federal 1, el accionar sobre el suelo tiene distintos instrumentos para ejecutar políticas. Sin embargo antes de las mismas debiera de evaluarse si:
  • ¿los barrios de vivienda de interés social, pensados como un enclave en zonas pobres de la ciudad generan derecho a la ciudad?
  • ¿existe la posibilidad de implementar los cupos de viviendas asignados a tipologías de completamiento de tejido?
  • Tenemos los instrumentos jurídicos a mano para implementar una oferta de opciones?
  •  Si vamos a generar un enclave de viviendas de interés social , que suelo debemos buscar, cuales son los indicadores de impacto que mejor miden la eficacia del gasto a realizar contra los beneficios de mejora de calidad de vida para los ciudadanos involucrados directamente como beneficiarios y para los ciudadanos afectados por la cercanía el emprendimiento?

Supongamos que evaluamos las alternativas y se decide que debemos operar sobre el suelo vacante para movilizarlo en función de captar suelo barato o tomar suelo desde el Estado.
Lo primero a evaluar es que si todo el territorio vacío que existe en la ciudad que es el 50% de un territorio equivalente a la ciudad de Buenos Aires, se pone en juego , no habría mercado posible y solo se potenciaría el de mejor ubicación, dándole otra vez el control al mercado.
Por ello y en función de la estrategia de crear ciudad inclusiva, habrá que determinar en función de los indicadores evaluados, cual sector de la ciudad y de cuantas has requeriría la operación urbana a realizar, generando sobre los sectores vacíos una política fuerte de reserva, sin posibilidades de mercado para usos de crecimiento, sí para usos recreativos o productivos rurales.
Sobre este sector elegido podemos aplicar los siguientes instrumentos de movilización de suelo:
  • Tasa incremental de suelo baldío
  • Declaración de área de urbanización prioritaria (todas las instancias del estado deben proveer infraestructuras
  • Reunión con vecinos de suelo disponible o de suelo vacante en su misma propiedad para generar consorcios de re-loteo a través de la Junta de Compensación de suelo (legislación Española)
  • Operación urbana interligada  TIF (legislación Colombia, USA,Brasil)
            Todos estos instrumentos, están disponibles hoy para el municipio,reforzados por la aprobación reciente de la Ley del Habitat en la Prov. de Buenos Aires. Estas medidas convertidas en políticas de Estado, no solo le darían a la gestión municipal la posibilidad de brindarle a la población el acceso al disfrute del Derecho a la Ciudad, sino que generaría una sinergia de inclusión y sustentabilidad que permita el desarrollo armónico y el resguardo del medioambiente, en definitiva, eficiencia en la misión de gobernar.

Como de esto no se habla en la ciudad y menos entre sus dirigentes ,por eso pregunto:¿Donde está la Política K en Bahia Blanca?

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