LA CIUDAD INCLUSIVA: Aporte Conceptual Hacia la Instrumentación de una POLITICA DE SUELO desde la MILITANCIA Nacional y Popular de la Agrupación 26 de Julio,al Conflicto sucitado por la implementación del PROCREAR en Bahía Blanca

viernes, 29 de noviembre de 2013

Aporte Conceptual Hacia la Instrumentación de una POLITICA DE SUELO desde la MILITANCIA Nacional y Popular de la Agrupación 26 de Julio,al Conflicto sucitado por la implementación del PROCREAR en Bahía Blanca




Bahía Blanca, 29 de Noviembre de 2013

En el Marco de la Problemática planteada por la última operatoria del ProCreAr y la disponibilidad de Terrenos para los beneficiarios, acordes al Valor sugerido y financiado por el Programa es importante establecer que:

·      El efecto que tuvo el solo anuncio de está operatoria, sin mediar ningún tipo de regulación del Estado en forma de Políticas de Suelo, principalmente del Estado Municipal, quien detenta el control y ordenamiento del suelo urbano, dispara a la suba el mercado por expectativa, poniendo en riesgo la operatoria como se ha comprobado ante el reclamo de los miles de vecinos que solicitan alguna solución al Municipio para la obtención de suelo accesible con el monto planteado.
·     En la Argentina en general y en el Municipio de Bahía Blanca en particular , no existen Políticas de Suelo articuladas y en vigencia, que operen el territorio a fin de compensar con fuertes regulaciones estatales la lógica del mercado de suelo, que hace décadas, está en manos de especuladores inmobiliarios y propietarios patrimonialistas, generando la grave consecuencia de la segregación de la Ciudad , expulsando a la periferia sin servicios a los sectores más vulnerables de la sociedad y a la imposibilidad de la clase media de acceder al Derecho a la vivienda propia, siendo además este comportamiento el responsable del despilfarro de recursos públicos en gastos de infraestructura y equipamientos urbanos y servicios de limpieza y transporte al potenciar la extensión del tejido urbano corriendo las fronteras entre la ciudad y el campo y vaciando de renovación  e inversión privada no solo al área central de la Ciudad, sino a las centralidades históricas barriales, desarticulando pertenencia identitaria y degradando la capacidad instalada.
·      Esta condición de adolescencia jurídica en el manejo del suelo tiene su raíz en el abandono del concepto de “función social de la propiedad” incorporado en el plexo de la reforma de la Constitución Nacional de 1949, en los artículos 38, 39 y 40, (luego derogada en el 56), y es el sustento constitucional de la Política de Suelo y que forma parte de todos y cada uno de los países desarrollados del Mundo. Al decir del Presidente para Latinoamérica del prestigioso Instituto Lincoln de Políticas de Suelo, Dr. Martim Smolka, la falta de intervención del Estado en el acceso equitativo al uso del suelo es una de las condiciones de mayor responsabilidad en la consolidación de la pobreza estructural del Continente.

Sin embargo, existen en vigencia, varios recursos jurídicos, quizás sueltos y sin articulación desde la Ley 8912 que regula el Ordenamiento y Uso del Suelo en la Prov. De Buenos Aires desde 1977, y quizás aún sin reglamentar pero en vigencia, como lo es la Ley de Hábitat de promulgación reciente en la Prov. De Buenos Aires, como también el enunciado de instrumentos posibles para incidir en el suelo, aprobados en la Ordenanza del Programa Hábitat local, que juntos le permitirían HOY al Municipio y en carácter de Urgente, diseñar estrategias en el marco de una Política de Suelo, subsanando en el corto plazo la ausencia por omisión política o por desconocimiento técnico que lamentablemente llevó a la crisis actual que desnuda la Operatoria ProCreAr.

En función de aportar al consenso de Instrumentos urgentes que posibiliten la viabilización de la Operatoria ProCreAr , se puede facilitar el acceso al suelo Integrando en una Ordenanza el siguiente desarrollo de acciones sobre el Suelo que definimos como Programa A.SU.JU (acceso al suelo justo):

1-    CREACION DEL BANCO DE TIERRAS PRIVADO DE GESTION PUBLICA
1.1 - DECLARACION DE “ZONA DE NECESARIA CONSTRUCCION” [1]Prevista en la Ley 8912 Art.84, inciso 2 y los artículos 87 y 82 de la misma Ley. Dado que lamentablemente no existe en vigencia ningún Plan de Desarrollo ni de Ordenamiento actualizado que ponga en alerta sobre los procesos nefastos mencionados en la fundamentación sobre segregación urbana, se sugieren elegir los Barrios : Noroeste, Villa Rosas y Las Tres Villas, afectando un área promedio de manzanas acorde a la obtención de un piso de 4000 lotes.
1.2- Establecimiento de 3 categorías de inmuebles que  integran el Programa :
·      Lote Baldío
·      Lote con Construcción unifamiliar al frente y remanente de suelo mayor al 40% de superficie en el CENTRO LIBRE DE MANZANA.
·      Vivienda Vacía, sin medidores de luz o gas o con medidores de servicios sin funcionamiento el último año en curso.
1.3- DECLARACION DE “ZONA DE PROMOCION DEL HABITAT SOCIAL.[2] Elaboración de un PLAN PARCIAL para cada Zona Propuesta (Noroeste, Villa Rosas y Las Tres Villas) con afectación al Recupero en Plusvalor Urbano por cambio de Norma sobre el Suelo, permitiendo captar al Estado el 30% del Suelo habilitado .[3]
1.4- Creación de la Categorización de los Participantes del programa y de los No Adherentes, Beneficios y Condiciones.
1.5- Puesta en vigor del Art. 86 de La Ley 8912/77 del uso del Suelo, con las condicionantes de incremento geométrico aprobado en la Ley de Acceso Justo al Hábitat

2-    DECLARACION DE AREA EXCLUYENTE PROCREAR
     
      2.1. Se Declara Zona no Permitida al Uso de Vivienda Unifamiliar –Bi y Multifamiliar Financiada con Fondos del PROCREAR, a todo el ejido de la Ciudad de Bahía Blanca , salvo las áreas afectadas por los Planes Parciales especificados en el inciso 1.3 ut supra.
       
3-    CREACION DE LAS JUNTAS DE COMPENSACION DE SUELO[4]  y REAJUSTE DE TIERRAS[5] en las áreas de los Planes Parciales Noroeste, Villa Rosas y Las Tres Villas
3.1 Creación del Registro de Propietarios de lotes Baldíos en manzanas de consolidación por debajo del 40% de ocupación. Definidas bajo los art. 90.91 y 92 de La Ley de Hábitat Popular de la Prov. de Buenos Aires.
3.2  Creación de la Figura de Consorcio de Propietarios del Suelo con Intervención del Estado , quien financiará el REPARCELAMIENTO en lotes de menor superficie y amanzanamiento, provisión de Infraestructura , y Titulación de Dominio, permitiendo captar al Estado el 30% del Suelo habilitado.
3.3 Asimilación de la Operatoria ProCreAr a las condiciones de subdivisión del Suelo permitidas en el Plan Federal de Viviendas, Ministerio de Infraestructura de la Nación, evitando la necesidad de aplicar el Régimen de Propiedad Horizontal.


4- AFECTACION AL REGIMEN DE PROPEDAD HORIZONTAL  PROCREAR

4.1 Se define como AREA DE APLICACIÓN EXCLUYENTE,  las áreas de los Planes Parciales Noroeste, Villa Rosas y Las Tres Villas, definidos en el inciso 1.3 ut supra.
4.2 Creación del Registro de propietarios de Inmuebles con Titulación  que puedan ser afectados a hipoteca para subdivisión  en Propiedad Horizontal bajo la Ley 13.512 / Decreto N`2489/63 Art.6to, que permite la rápida Inscripción en el Registro de la Propiedad acelerando el proceso de titulación y escrituración definitiva para la hipoteca requerida.
4.3. Gestionar ante PROCREAR la posibilidad de afectar al Plan Sub-parcelas generadas por medio de Mensura y Subdivisión para someter al Régimen de Propiedad Horizontal por régimen especial al que existía con la existencia de la Disposición Nº195/64 DG que permitía originar parcelas con acceso por pasillo o Art.2.2.8 inciso e del Código de Planeamiento Urbano, para acceder al suelo remanente en Los Centros libres de manzana.
4.4  Generación de sub-parcelas generadas por medio de mensura de Subdivisión para someter al Régimen de Propiedad Horizontal Ley 13.512 , con Plano de Proyecto Aprobado sin Permiso de Construcción a los beneficiarios sorteados y aceptados en el Programa. La aprobación emitida por el Municipio será congruente con los proyectos tipológicos ofrecidos desde el ProCreAr por la operatoria terreno + vivienda.
4.5 Extensión del Permiso de la modificación de los proyectos Procrear para aquellos casos especiales que necesiten adaptarlos bajo las condiciones del Régimen de Propiedad Horizontal los usos residenciales a los efectos de la Aprobación de los proyectos que habiliten Vivienda Multifamiliar .

5- CREACION DEL CONSEJO DEMONITOREO Y CONTROL DE VECINOS DE LOS BARRIOS AFECTADOS AL PROGRAMA[6]
5.1 Conformación en el HCD del Consejo inter-vecinal PROCREAR, con la participación de los beneficiarios del Programa, las Sociedades de Fomento de los Barrios afectados, Las instancias Municipales que defina el Ejecutivo y los representantes del HCD que defina el Cuerpo., en cumplimiento del Art. 35 de la Ley de Promoción del Hábitat de la Prov. de Buenos Aires
5.2. El consejo tendrá por facultad la supervisión de las instancias del ejecutivo que cumplimenten la norma. Las instancias de consenso requeridas con los actores locales y la representación de los integrantes ante terceros entes de gestión estatal.
 
Arq. Rosana Vecchi
Dra. Ana Tablar
Marcos Helbert


[1] Municipio de Coronel Rosales, PROGRAMA MUNICIPAL  DE PROMOCION: PARA LA CONSTRUCCION DE VIVIENDAS Y USO EFICIENTE DEL SUELO URBANO (“PRO.MU.VI”) 2004Que la tierra urbana, bajo un profundo respeto por la propiedad privada,  tiene una función social importante que cumplir, en cuanto a un uso racional de la misma. No concebimos tierra improductiva, ociosa y viviendas derruidas sin habitar, en sectores donde la comunidad en su conjunto,  ha través de su estado municipal, ha hecho el esfuerzo de dotarla de la totalidad de la infraestructura social y de servicios (jardines de infantes, escuelas primarias secundarias, terciarias,  etc. y luz, gas, agua, cloacas, pavimento y desagües pluviales etc.).

[2] Ley de Promoción del Hábitat Popular  Sección 4 – Zonas de Promoción del Hábitat Social  Artículo 23. Objeto
Los planes y normas urbanísticas municipales deberán establecer en forma explícita zonas especiales y reservas de tierras en predios vacantes u ocupados, con la finalidad de asegurar las condiciones legales para la puesta en marcha de procesos de regularización urbana y dominial, resguardar la permanencia de la población residente y/o promover la construcción de viviendas y urbanizaciones sociales planificadas.
Artículo 24. Parámetros aplicables
1. En los predios calificados como Zonas de Promoción del Hábitat Social, los municipios podrán determinar parámetros urbanísticos, normas administrativas, incentivos fiscales y mecanismos de financiamiento específicos a los efectos de facilitar el cumplimiento de las finalidades establecidas en el Artículo anterior.
2. La identificación de terrenos en los planes y normas deberá realizarse en función del déficit urbano habitacional y las proyecciones de crecimiento urbano y poblacional.
[3] Ref. Artículos 29,30,31 y 32 de la Ley de Promoción del Hábitat Popular.

[5] Ley de Promoción del Hábitat Popular
Artículo 90
Se entiende por reajuste de tierras al sistema mediante el cual los propietarios de predios en un área o zona debidamente determinada, transfieren su respectivo derecho de propiedad a una   modalidad jurídicamente posible, utilice y ocupe temporalmente sus inmuebles, con el fin exclusivo de que desarrolle y lleve a cabo un plan específico de construcción, ampliación, reposición y mejoramiento de edificios y/o de infraestructura urbana básica, con la obligación, una vez concluidas las obras, de redefinir las unidades prediales y realizar las operaciones de transferencia de dominio de carácter compensatorio que sean indispensables para ese mismo efecto.
Artículo 91
Los proyectos que requieran la utilización del mecanismo de reajuste de tierras podrán ser desarrollados por grupos de propietarios asociados voluntariamente, o de manera obligatoria a través de un plan particularizado, directamente por entidades públicas o mediante formas mixtas de asociación entre el sector público y el sector privado
.Artículo 92
En cualquiera de los casos, el reajuste de tierras se encuadrará en un plan particularizado que determinará la metodología de valuación de las tierras e inmuebles aportados, la cual deberán tener en cuenta la normativa urbanística vigente antes de la delimitación del proyecto, así como los criterios de valoración de los predios resultantes, los cuales se basarán en los usos y densidades previstos en el plan particularizado.
[6] Artículo 35. Instrumentos
Para garantizar una gestión democrática de la ciudad, se deberán utilizar, entre otros, los siguientes instrumentos:
a. órganos ó instancias multiactorales formalizadas;
b. debates, audiencias y consultas públicas;
c. iniciativas populares para proyectos de normativas vinculadas a planes, programas y
proyectos de hábitat y desarrollo urbano.

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