Bahía
Blanca, 29 de Noviembre de 2013
·
El efecto que
tuvo el solo anuncio de está operatoria, sin mediar ningún tipo de regulación
del Estado en forma de Políticas de Suelo, principalmente del Estado Municipal,
quien detenta el control y ordenamiento del suelo urbano, dispara a la suba el
mercado por expectativa, poniendo en riesgo la operatoria como se ha comprobado
ante el reclamo de los miles de vecinos que solicitan alguna solución al
Municipio para la obtención de suelo accesible con el monto planteado.
· En la
Argentina en general y en el Municipio de Bahía Blanca en particular , no
existen Políticas de Suelo articuladas y en vigencia, que operen el territorio
a fin de compensar con fuertes regulaciones estatales la lógica del mercado de
suelo, que hace décadas, está en manos de especuladores inmobiliarios y
propietarios patrimonialistas, generando la grave consecuencia de la
segregación de la Ciudad , expulsando a la periferia sin servicios a los
sectores más vulnerables de la sociedad y a la imposibilidad de la clase media
de acceder al Derecho a la vivienda propia, siendo además este comportamiento
el responsable del despilfarro de recursos públicos en gastos de infraestructura
y equipamientos urbanos y servicios de limpieza y transporte al potenciar la
extensión del tejido urbano corriendo las fronteras entre la ciudad y el campo
y vaciando de renovación e inversión
privada no solo al área central de la Ciudad, sino a las centralidades
históricas barriales, desarticulando pertenencia identitaria y degradando la
capacidad instalada.
·
Esta condición
de adolescencia jurídica en el manejo del suelo tiene su raíz en el abandono
del concepto de “función social de la propiedad” incorporado en el plexo de la
reforma de la Constitución Nacional de 1949, en los artículos 38, 39 y 40,
(luego derogada en el 56), y es el sustento constitucional de la Política de
Suelo y que forma parte de todos y cada uno de los países desarrollados del
Mundo. Al decir del Presidente para Latinoamérica del prestigioso Instituto
Lincoln de Políticas de Suelo, Dr. Martim Smolka, la falta de intervención del
Estado en el acceso equitativo al uso del suelo es una de las condiciones de mayor
responsabilidad en la consolidación de la pobreza estructural del Continente.
Sin embargo, existen en vigencia, varios recursos
jurídicos, quizás sueltos y sin articulación desde la Ley 8912 que regula el
Ordenamiento y Uso del Suelo en la Prov. De Buenos Aires desde 1977, y quizás
aún sin reglamentar pero en vigencia, como lo es la Ley de Hábitat de
promulgación reciente en la Prov. De Buenos Aires, como también el enunciado de
instrumentos posibles para incidir en el suelo, aprobados en la Ordenanza del
Programa Hábitat local, que juntos le permitirían HOY al Municipio y en
carácter de Urgente, diseñar estrategias en el marco de una Política de Suelo,
subsanando en el corto plazo la ausencia por omisión política o por
desconocimiento técnico que lamentablemente llevó a la crisis actual que
desnuda la Operatoria ProCreAr.
En función de aportar al consenso de Instrumentos
urgentes que posibiliten la viabilización de la Operatoria ProCreAr , se puede
facilitar el acceso al suelo Integrando en una Ordenanza el siguiente desarrollo
de acciones sobre el Suelo que definimos como Programa A.SU.JU (acceso al suelo
justo):
1-
CREACION DEL BANCO DE TIERRAS PRIVADO DE GESTION PUBLICA
1.1 - DECLARACION DE “ZONA DE NECESARIA
CONSTRUCCION” [1]Prevista
en la Ley 8912 Art.84, inciso 2 y los artículos 87 y 82 de la misma Ley. Dado
que lamentablemente no existe en vigencia ningún Plan de Desarrollo ni de Ordenamiento
actualizado que ponga en alerta sobre los procesos nefastos mencionados en la
fundamentación sobre segregación urbana, se sugieren elegir los Barrios :
Noroeste, Villa Rosas y Las Tres Villas, afectando un área promedio de manzanas
acorde a la obtención de un piso de 4000 lotes.
1.2- Establecimiento de 3 categorías de
inmuebles que integran el Programa :
·
Lote Baldío
·
Lote con Construcción unifamiliar
al frente y remanente de suelo mayor al 40% de superficie en el CENTRO LIBRE DE
MANZANA.
·
Vivienda Vacía, sin medidores de
luz o gas o con medidores de servicios sin funcionamiento el último año en
curso.
1.3- DECLARACION DE “ZONA DE PROMOCION DEL
HABITAT SOCIAL.[2] Elaboración
de un PLAN PARCIAL para cada Zona Propuesta (Noroeste, Villa Rosas y Las Tres
Villas) con afectación al Recupero en Plusvalor Urbano por cambio de Norma
sobre el Suelo, permitiendo captar al Estado el 30% del Suelo habilitado .[3]
1.4- Creación de la Categorización de los
Participantes del programa y de los No Adherentes, Beneficios y Condiciones.
1.5- Puesta en vigor del Art. 86 de La Ley
8912/77 del uso del Suelo, con las condicionantes de incremento geométrico aprobado
en la Ley de Acceso Justo al Hábitat
2-
DECLARACION DE AREA EXCLUYENTE PROCREAR
2.1.
Se Declara Zona no Permitida al Uso de Vivienda Unifamiliar –Bi y Multifamiliar
Financiada con Fondos del PROCREAR, a todo el ejido de la Ciudad de Bahía
Blanca , salvo las áreas afectadas por los Planes Parciales especificados en el
inciso 1.3 ut supra.
3-
CREACION DE LAS JUNTAS DE COMPENSACION DE SUELO[4] y REAJUSTE DE TIERRAS[5] en las áreas de los Planes Parciales Noroeste, Villa Rosas y Las
Tres Villas
3.1 Creación
del Registro de Propietarios de lotes Baldíos en manzanas de consolidación por
debajo del 40% de ocupación. Definidas bajo los art. 90.91 y 92 de La Ley de
Hábitat Popular de la Prov. de Buenos Aires.
3.2 Creación de la Figura de Consorcio de Propietarios
del Suelo con Intervención del Estado , quien financiará el REPARCELAMIENTO en
lotes de menor superficie y amanzanamiento, provisión de Infraestructura , y
Titulación de Dominio, permitiendo captar al Estado el 30% del Suelo habilitado.
3.3 Asimilación
de la Operatoria ProCreAr a las condiciones de subdivisión del Suelo permitidas
en el Plan Federal de Viviendas, Ministerio de Infraestructura de la Nación,
evitando la necesidad de aplicar el Régimen de Propiedad Horizontal.
4- AFECTACION AL REGIMEN DE PROPEDAD
HORIZONTAL PROCREAR
4.1 Se
define como AREA DE APLICACIÓN EXCLUYENTE,
las áreas de los Planes Parciales
Noroeste, Villa Rosas y Las Tres Villas, definidos en el inciso 1.3 ut supra.
4.2 Creación
del Registro de propietarios de Inmuebles con Titulación que puedan ser afectados a hipoteca para
subdivisión en Propiedad Horizontal bajo
la Ley 13.512 / Decreto N`2489/63 Art.6to, que permite la rápida Inscripción en
el Registro de la Propiedad acelerando el proceso de titulación y escrituración
definitiva para la hipoteca requerida.
4.3.
Gestionar ante PROCREAR la posibilidad de afectar al Plan Sub-parcelas
generadas por medio de Mensura y Subdivisión para someter al Régimen de
Propiedad Horizontal por régimen especial al que existía con la existencia de
la Disposición Nº195/64 DG que permitía originar parcelas con acceso por
pasillo o Art.2.2.8 inciso e del Código de Planeamiento Urbano, para acceder al
suelo remanente en Los Centros libres de manzana.
4.4 Generación de sub-parcelas generadas por
medio de mensura de Subdivisión para someter al Régimen de Propiedad Horizontal
Ley 13.512 , con Plano de Proyecto Aprobado sin Permiso de Construcción a los
beneficiarios sorteados y aceptados en el Programa. La aprobación emitida por
el Municipio será congruente con los proyectos tipológicos ofrecidos desde el
ProCreAr por la operatoria terreno + vivienda.
4.5
Extensión del Permiso de la modificación de los proyectos Procrear para
aquellos casos especiales que necesiten adaptarlos bajo las condiciones del
Régimen de Propiedad Horizontal los usos residenciales a los efectos de la
Aprobación de los proyectos que habiliten Vivienda Multifamiliar .
5- CREACION DEL CONSEJO DEMONITOREO Y CONTROL
DE VECINOS DE LOS BARRIOS AFECTADOS AL PROGRAMA[6]
5.1
Conformación en el HCD del Consejo inter-vecinal PROCREAR, con la participación
de los beneficiarios del Programa, las Sociedades de Fomento de los Barrios
afectados, Las instancias Municipales que defina el Ejecutivo y los
representantes del HCD que defina el Cuerpo., en cumplimiento del Art. 35 de la
Ley de Promoción del Hábitat de la Prov. de Buenos Aires
5.2.
El consejo tendrá por facultad la supervisión de las instancias del ejecutivo
que cumplimenten la norma. Las instancias de consenso requeridas con los actores
locales y la representación de los integrantes ante terceros entes de gestión
estatal.
Arq. Rosana
Vecchi
Dra. Ana
Tablar
Marcos
Helbert
[1] Municipio de Coronel Rosales, PROGRAMA
MUNICIPAL DE PROMOCION: PARA LA CONSTRUCCION DE VIVIENDAS Y USO EFICIENTE DEL SUELO URBANO (“PRO.MU.VI”) 2004“Que
la tierra urbana, bajo un profundo respeto por la propiedad privada, tiene una función social importante que
cumplir, en cuanto a un uso racional de la misma. No concebimos tierra
improductiva, ociosa y viviendas derruidas sin habitar, en sectores donde la comunidad
en su conjunto, ha través de su estado
municipal, ha hecho el esfuerzo de dotarla de la totalidad de la
infraestructura social y de servicios (jardines de infantes, escuelas primarias
secundarias, terciarias, etc. y luz, gas,
agua, cloacas, pavimento y desagües pluviales etc.).”
[2] Ley de Promoción del
Hábitat Popular Sección 4 – Zonas de Promoción del Hábitat
Social Artículo 23. Objeto
Los
planes y normas urbanísticas municipales deberán establecer en forma explícita
zonas especiales y reservas de tierras en predios vacantes u ocupados, con la
finalidad de asegurar las condiciones legales para la puesta en marcha de
procesos de regularización urbana y dominial, resguardar la permanencia de la
población residente y/o promover la construcción de viviendas y urbanizaciones
sociales planificadas.
Artículo
24. Parámetros aplicables
1.
En los predios calificados como Zonas de Promoción del Hábitat Social, los
municipios podrán determinar parámetros urbanísticos, normas administrativas,
incentivos fiscales y mecanismos de financiamiento específicos a los efectos de
facilitar el cumplimiento de las finalidades establecidas en el Artículo
anterior.
2.
La identificación de terrenos en los planes y normas deberá realizarse en
función del déficit urbano habitacional y las proyecciones de crecimiento
urbano y poblacional.
[3] Ref. Artículos 29,30,31 y 32 de la Ley de
Promoción del Hábitat Popular.
Artículo 90
Se entiende por reajuste de tierras al sistema mediante el cual los
propietarios de predios en un área o zona debidamente determinada, transfieren
su respectivo derecho de propiedad a una
modalidad jurídicamente posible, utilice y ocupe temporalmente sus
inmuebles, con el fin exclusivo de que desarrolle y lleve a cabo un plan
específico de construcción, ampliación, reposición y mejoramiento de edificios
y/o de infraestructura urbana básica, con la obligación, una vez concluidas las
obras, de redefinir las unidades prediales y realizar las operaciones de
transferencia de dominio de carácter compensatorio que sean indispensables para
ese mismo efecto.
Artículo 91
Los proyectos que requieran la utilización del mecanismo de reajuste de
tierras podrán ser desarrollados por grupos de propietarios asociados
voluntariamente, o de manera obligatoria a través de un plan particularizado,
directamente por entidades públicas o mediante formas mixtas de asociación
entre el sector público y el sector privado
.Artículo 92
En cualquiera de los casos, el reajuste de tierras se encuadrará en un plan
particularizado que determinará la metodología de valuación de las tierras e
inmuebles aportados, la cual deberán tener en cuenta la normativa urbanística
vigente antes de la delimitación del proyecto, así como los criterios de
valoración de los predios resultantes, los cuales se basarán en los usos y
densidades previstos en el plan particularizado.
Para garantizar una gestión democrática de la
ciudad, se deberán utilizar, entre otros, los siguientes instrumentos:
a. órganos ó instancias multiactorales
formalizadas;
b. debates, audiencias y consultas públicas;
c. iniciativas populares para proyectos de
normativas vinculadas a planes, programas y
proyectos de hábitat y desarrollo urbano.
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